房主同意轉(zhuǎn)租依舊能主張違約責(zé)任，只是不能因租客轉(zhuǎn)租而主張，但是租客存在其他違約的依舊可以追究責(zé)任。

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【資料圖】

房主同意轉(zhuǎn)租還能否主張違約責(zé)任？

北京東衛(wèi)律師事務(wù)所靳雙權(quán)律師解答：

房主同意轉(zhuǎn)租依舊能主張違約責(zé)任，只是不能因租客轉(zhuǎn)租主張，但是租客存在其他違約的依舊可以追究責(zé)任。

房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。

如果二房東有正式的租賃合同，在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽訂的租賃合同；

2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)；

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費(fèi)用；

4、明確租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)；

5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定；

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的耗損情況，并約定維修責(zé)任；

8、應(yīng)對(duì)提前終止合約情況做出約定。

北京東衛(wèi)律師事務(wù)所靳雙權(quán)律師解析：

1、簽訂租賃合同時(shí)一定要得到出租人（大房東）的書面同意；

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限；

3、合同中約定事項(xiàng)不能超過主合同。

需要特別注意有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

3、預(yù)租的商品房。

4.不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

如果雙方在合同中約定了違約金的，應(yīng)當(dāng)按照約定賠償違約金，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。如果雙方?jīng)]有約定違約金的，可以按照實(shí)際造成的損失承擔(dān)違約責(zé)任。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百一十六條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

靳雙權(quán)律師簡(jiǎn)介

北京東衛(wèi)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部合伙人。

2014影響中國(guó)百強(qiáng)大律師。

率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)多次獲得房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域“華創(chuàng)獎(jiǎng)”。

北京衛(wèi)視《律師請(qǐng)就位》欄目資深專家律師

擅長(zhǎng)領(lǐng)域：借名買房，離婚房產(chǎn)分割，分家析產(chǎn)，征地拆遷